Fotografía de autor
4 Obras 87 Miembros 2 Reseñas

Sobre El Autor

Josh Ryan-Collins is Head of Research at the Institute for Innovation Public Purpose, University College London.

Obras de Josh Ryan-Collins

Etiquetado

Conocimiento común

Género
male

Miembros

Reseñas

Aquest és un llibre força interessant, i tracta sobre l’impacte que te el sòl i l’habitatge sobre l’economia. Està centrat en el Regne Unit, encara que la molt del seu contingut també es pot aplicar a Catalunya. Tant a UK com a l'estat espanyol la vivenda ha estat la protagonista de la crisi iniciada el 2007, les conseqüències de la qual encara paguem. Sembla raonable proposar mètodes alternatius de finançament, propietat i ús per evitar que en un periòde de 30 anys torni a passar el mateix. I independentment de possibles crisis, el mercat de l'habitatge ha de crear productes que permetin que tota la població hi pogui accedir.

Potser les noves propostes queden una mica curtes, atès que representen una pert petita del llibre. La major part narra les diverses formes que propietat, promoció i ús de la vivenda al Regne Unit. En tots els àmbits els autors coneixen del que parlen, ho fan amb rigor i permeten que el lector no especialista entengui be els conceptes.

RESUM DEL LLIBRE

L’argument principal del llibre és que les característiques actuals del mercat immobiliari (vivenda de propietat finançada amb crèdit hipotecari) fan més mal que be a l’economia del Regne Unit i a la d’aquells països que comparteixen característiques semblants (entre els quals es troba Catalunya).

Descriu els factors físics que converteixen el sòl en un tipus d’actiu diferent la resta; és inamovible, no reproduïble i és etern. Aquestes característiques fan que sigui fàcil aplicar-hi impostos, que els creditors l’acceptin com a garantia i que fàcilment pugui ser traspassat en una herència. Físicament és semblant a l’espai radioelèctric o els recursos naturals.

L'autor comença descrivint l’evolució de la propietat de l’habitatge des del segle XVIII fins a l’actualitat. Han existit diversos models (propietat privada, propietat pública amb lloguer social, cooperatives i societats mutuals i de construcció, construcció per mercat lliure), cadascun dels quals te uns efectes determinats sobre el mercat immobiliari i financer. A UK, moltes societats mutuals es van fusionar i van acabar convertides en bancs; per exemple Northern Rock, el qual va fer fallida quan no li van renovar el finançament a curt termini que li permetia concedir crèdits hipotecaris a un ritme creixent.

Tracta de la renda del sòl, i de quins actors socials poden capturar aquest valor (propietaris, administració pública) quan s’incrementa (per una inversió pública o privada que millora la zona). Repassa com s’ha tractat l’impacte econòmic del sòl en la teoria econòmica; els autors fisiòcrates (on l’únic que creava valor era la terra, i només aquesta s’havia de taxar), clàssics (David Ricardo) i neoclàssics (on el sòl desapareix de les teories econòmiques). Aquesta omissió per part de la doctrina econòmica ha tingut un efecte important; alguns bancs centrals (com el Banc d’Espanya) han prestat poca atenció a l’evolució del preu del sòl i dels habitatges (que son els actius finançats amb crèdits hipotecaris), facilitant la creació de bombolles especulatives l’explosió de les quals (2009) ha provocat la crisi que encara ens afecta (2018).

L’element determinat sobre el preu de l’habitatge és el preu dels sòl sobre els que es construeixen els habitatges. El model actual de propietat de l’habitatge, en el qual la majoria de la població és propietària de la seva residència, aporta tant beneficis com problemes; al propietari li aporta un patrimoni que li dona seguretat econòmica, el qual pot utilitzar com a garantia hipotecària per un préstec, transmetre als seus descendents o vendre per adquirir un altre habitatge diferent i gastar la diferència segons les seves preferències.

Els problemes que comporta son:
- Encareix el preus de compra i de lloguer de l’habitatge. L’adquisició d’una vivenda redueix el consum en altres bens, augmenta l’endeutament de les famílies i disminueix la inversió en actius productius (els crèdits hipotecaris son el producte principal dels bancs perquè segons les normes de Basilea I el rati de capital és menor per crèdits amb garantia hipotecaria).
- El creixent nivell d’endeutament provoca inestabilitat a l’economia, perquè les famílies son més sensibles a l’evolució dels tipus d’interès, i els conseqüentment els bancs prestadors també.
- Augmenta la desigualtat econòmica de la societat, entre aquells que tenen habitatge en propietat i aquells que no i han de viure de lloguer, perquè el preu de l’habitatge creix més que l’economia en conjunt. Les feines industrials (en disminució) paguen com a mitja menys que les de serveis (en augment).
- Encareix l’accés a l’habitatge (de compra o de lloguer) a les persones nouvingudes, provocant una economia menys dinàmica. A una àrea com Barcelona, aquest és un tema rellevant.
- Dificulta el canvi de vivenda i consolida les zones econòmiques, fent necessaris molts recursos tant públics (transport) com especialment privats (temps i diners). En els dos casos hi ha el cost d’oportunitat.

L’increment de preu de la vivenda habitual no augmenta el PIB d’un país. Aquest increment només materialitza quan es realitza una compra/venda o lloguer.

Presta una certa atenció a la creació de diner per part dels bancs, en el seu procés de concessio de crèdits. Considera que aquest increment de diner es descontrola en els períodes de bombolla especulativa i perjudica l'economia.

L’ús de determinats productes financers pot amplificar els efectes dels cicles econòmics, provocant daltabaixos als preus. La creació de productes financers empaquetant el flux de caixa de les hipoteques ha estat un dels elements determinants de l’actual crisi, atès que es qualificava com a baix risc un producte en la que la majoria dels seus components (prestataris de les hipoteques) van deixar de pagar en massa davant les dificultats econòmiques i la pèrdua de valor dels seus habitatges.
Cal senyalar la diferència entre les hipoteques a USA, on la vivenda és la única garantia que te el creditor del préstec (non-recourse loans), de les hipoteques a Europa, on la vivenda és primera garantia però el prestatari respon amb tots els seus bens i flux de caixa actuals i futurs (full recourse loans). En aquest darrer cas, el prestatari lluita més per satisfer els seus compromisos perquè te més a perdre.

Per últim, proposa una sèrie de mesures destinades a evitar les conseqüències negatives del model actual, que divideix en dos àmbits:

- Modalitats de propietat del sòl, l’habitatge i el seu finançament.
o Propietat pública del sòl, especialment per sòl industrial i comercial. Com exemple hi ha Singapur (90% del sòl) Corea del Sud (95% del sòl industrial i 50% del residencial).
o Compra de sòl privat al voltant d’una actuació pública a un preu ex ante de l’actuació. D’aquesta forma, les rendes generades per la inversió finançada públicament es queden en mans públiques.
o Habitatge cooperatiu en règim de cessió d’ús, en el que la propietat de l’immoble és col•lectiva i recau sempre en la cooperativa. Els habitants tenen la condició de socis de la cooperativa i poden viure-hi de per vida. El soci no pot vendre ni llogar el pis.

- Mesures fiscals sobre el sòl i l’habitatge.
o Import sobre el sòl. L’exemple més clar és Dinamarca, on els impostos municipals depenent del valor del sòl, i addicionalment es paga a l’estat entre un 1% i un 3% del valor de la propietat. També existeix a Austràlia (excepte primera residència).

- Reforma financera.
o Regulació financera. Posar en marxa polítiques per evitar que riscos com la creació de bombolles de preus dels actius immobiliaris. Quan els preus de l’habitatge augmenten molt més enllà del seu valor intrínsec, el risc d'una caiguda sobtada d'aquests preus genera perills que afecten el sistema financer de forma més àmplia o es converteixin en riscos sistemàtics. Per evitar problemes és possible exigir als bancs capital addicional per fer front a esdeveniments i xocs imprevistos, i aquestes necessitats de capital poden variar amb el temps i ser més grans segons el tipus d'institució.
o Desincentivar que els bancs concedeixin crèdits per a la compra de sòl o habittages per sobre un determinat import. Limitar el crèdit bancari per transaccions que no fan augmentar el PIB pot evitar bombolles financeres i crisi bancàries en el futur.
o Construcció d’habitatges per part de l’administració pública o bancs d’inversió.
o Finançament per part d’entitats amb necessitats financeres a llarg termini, com fons de pensions, companyies asseguradores. Poden acceptar be el flux de caixa d’un pagament a llarg termini.

- Selecció dels drets associats a l’habitatge (propietat, ús).

- Accions sobre la planificació urbana, incorporant obligacions pels promotors.

El propòsit de les mesures és:
- Facilitar l’accés a l’habitatge a la població a través de fórmules de lloguer a llarg termini.
- Evitar la creació de productes financers sensibles al cicle econòmic.
… (más)
 
Denunciada
JordiGavalda | Sep 19, 2018 |
To book gives an introduction into the functioning of monetary systems. It often requires no prior knowledge. The first three chapters contain a lot of historical information about the origins of money, that sometimes was understandable and sometimes not. Also, often the authors draw conclusions (which may be true but) which cannot possibly be understood by someone unfamiliar with the subject. Also, a lot of the book is not strictly descriptive but seems to pursue a political agenda strongly in favor of government spending; I found this inconvenient and unnecessary. The given references often link to papers and books by the authors themselves which I found a bit suspicious at times.

However chapter 4 and parts of chapter 6 were really helpful for me in describing who the contemporary money system in the UK works. I would not want to have missed those chapters.
… (más)
1 vota
Denunciada
Tobias.Bruell | May 15, 2016 |

Estadísticas

Obras
4
Miembros
87
Popularidad
#211,168
Valoración
½ 3.7
Reseñas
2
ISBNs
14

Tablas y Gráficos